Comment choisir son syndic de copropriété ?

Il revient aux copropriétaires de décider s’ils préfèrent un petit ou un gros cabinet syndic de copropriété, chaque formule ayant son lot d’avantages et d’inconvénients.

Au titre des avantages, le grand cabinet syndic de copropriété dispose de moyens techniques et matériels, ainsi que d’un personnel plus nombreux, du moins en principe mais avec comme défaut une gestion impersonnel et une rotation régulière des interlocuteur. 

Les structure de moins de 10 personnes sont souvent trop fragile pour assurer la maintenance et la continuité de service en cas de situation exceptionnelles (arret maladie, COVID19…) Les structures de taille moyenne ont la force suffisante pour proposer des moyens technique des dernière génération à leur client en ayant l'agilité d’une petite structure. 


 

Le cabinet Berthoz est un cabinet totalement indépendant, il est donc totalement libre de ses décision au bénéfice de ses clients.  

 

Il n’ y a pas de réponse unique, faites donc marcher le bouche à oreille pour trouver le cabinet syndic de copropriété qui convient le mieux à votre copropriété.

Etre syndic de copropriété est un métier qui ne s’improvise pas.
Avant de choisir la solution du syndic de copropriété non professionnel, il convient de s’assurer qu’il aura la disponibilité nécessaire et une solide aptitude au relationnel, tant il est vrai que certains copropriétaires peuvent abuser de cette proximité en sonnant à la porte du syndic de copropriété à toute heure.
 

Il faut aussi s’assurer que le syndic non professionnel a les compétences nécessaires pour faire face à la gestion quotidienne de l’immeuble, pour la tenue de la comptabilité, la gestion des impayés de charges, le suivi des travaux, la relation avec les fournisseurs, les questions de droit et de fiscalité, la gestion du personnel gardien ou personnel d’entretien, les multiples déclarations.
 

Le choix d’un syndic de copropriété non professionnel apparaît réaliste pour une petite copropriété ne dépassant pas une dizaine de logements et ayant une bonne qualité de construction afin d’éviter d’avoir à effectuer de gros travaux à la gestion lourde.
Par contre, pour une copropriété importante en taille ou ayant des difficultés comme des impayés ou des relations conflictuelles entre les copropriétaires, il est préférable de choisir un syndic de copropriété professionnel qui aura la disponibilité et les moyens techniques.
Syndic de copropriété professionnel ou non professionnel, il est élu par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée de trois ans renouvelables. Cependant, rien n’empêche de prévoir un mandat pour une année renouvelable.

Pourquoi changer de syndic de copropriété ?

La copropriété et le syndic sont intrinsèquement liés.
De par la loi une copropriété doit être gérée par un syndic, qu’il soit syndic professionnel ou syndic bénévole  ; si l’on utilise des termes plus spécifiques : une copropriété ne peut être « dépourvue de syndic ».
 

Le syndic n’exerce que par une forme de délégation de pouvoir, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires.
Le syndic et le syndicat sont liés par un contrat, qui définit les fonctions et la durée. La durée maximale est fixée à trois ans, mais le renouvellement annuel est de règle.
 

La nomination du syndic ne peut se faire que par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, qui doit se prononcer dans des conditions spécifiées par la loi.

Ces principes de base posés, il convient d’examiner les façons dont les choses se passent « sur le terrain ».
Tout d’abord il est fréquent que des copropriétés changent de syndic, qu’un cabinet remplace un autre.
Que les choses se passent de manière posée ou sous forme de crise, pour qu’un syndic en remplace un autre des procédures strictes sont imposées par la loi (se reporter à l’article sur le changement de syndic).
 

L’autre constatation est qu’il est extrêmement difficile de définir un « bon » syndic, un « mauvais » ou même un « moyen ».
Des copropriétaires peuvent ne pas tarir d’éloges sur leur meilleur syndic alors que d’autres le critiquent de manière véhémente.
De multiples facteurs entrent en ligne de compte et les arguments rationnels s’entremêlent avec les appréciations parfois passionnelles.

Comment faire baisser vos charges de copropriété ?

Vos charges de copropriété augmentent continuellement. 

Vous payez, en moyenne 33,6 euros par an/m² en Provence-Alpes-Côte d’Azur. 

Mais ce n’est pas pour autant une fatalité.
Il est toujours possible de faire baisser vos charges sans forcément renoncer à des services ou garanties essentiels.

 

Le cabinet Berthoz est la pour accompagner les copropriétaires et le conseil syndical afin de maîtriser l’évolution de ces charges.
 

Voici 2 points principaux sur lequel un vigilance particulière doit être apporté pour réduire les charges de copropriété :

1. 1. Diminuer le poste du chauffage : Quels sont les leviers pour diminuer le poste chauffage ?
    

Le chauffage est le premier poste de dépense en copropriété , il représente, en moyenne, 28 % de l’ensemble des charges annuelles. Pour réduire cette facture, il existe plusieurs solutions.
 

- Remettez en concurrence le contrat de fourniture, notamment si vous êtes chauffé au gaz. Cette renégociation peut être engagée en lançant un appel d’offres auprès de l’ensemble des fournisseurs, y compris le vôtre. Agissez quelques mois avant l’échéance de votre contrat actuel, afin de ne pas repartir sur les tarifs actuels pour un à trois ans.
 

- Optimisez les dates d’ouverture et d’extinction, afin que la chaufferie ne fonctionne que lorsque c’est vraiment utile. En retardant d’une ou deux semaines la mise en marche et en l’arrêtant une ou deux semaines plus tôt, vous réduirez vos dépenses de 8 à 16 %.
 

- Diminuez légèrement le niveau de chauffe. En réduisant la température de 1 degré seulement, vous économisez 7 % de combustible.
 

- Entretenez correctement le réseau de chauffage, en effectuant, par exemple, un désembouage, peu coûteux, qui réduira les consommations ultérieures en améliorant le débit de l’eau. Cette opération doit être réalisée tous les dix ans.
 

- Équilibrez le réseau de chauffage dans les grandes copropriétés dont les appartements ont des expositions différentes et profitent plus ou moins bien des apports solaires. Un équilibrage du réseau permet de mieux doser le débit d’eau chaude envoyé dans les colonnes pour mieux chauffer les appartements situés sur les façades les plus froides.

2. Supprimer les contrats inutiles et faire le tri dans ses contrats d’entretien pour diminuer ses charges de copropriété ?
 

Souvent composé de multiples petites interventions, le poste d’entretien finit par peser lourd dans les charges, puisqu’il arrive en troisième place des dépenses importantes. Certains positionne même en premier poste de dépenses la maintenance et le dépannage. L’entretien est pourtant l’un des postes où il est le plus facile de gagner de l’argent. 
 

Certains contrats d’entretien peuvent s’avérer inutiles et sont facilement remplaçables par des interventions ponctuelles payées à la prestation. 

La mise en concurrence de vos prestataires peut être l’occasion d’obtenir une réduction - les prix ont souvent dérivé au fil du temps en raison d’indexations bien supérieures à l’inflation -, ou d’inclure des prestations supplémentaires.
 

Le cabinet Berthoz pourra vous accompagner dans ces démarches.